Úrokové sazby hypoték: co je hýbe a kdy fixovat

§1Kolik to stojí: rozpětí cen

Úroková sazba hypotéky se udává jako roční procento z dlužné částky a mezi bankami i mezi jednotlivými žadateli se liší podle řady faktorů. Konkrétní aktuální rozpětí sazeb na trhu se mění v čase, proto ho v tomto článku záměrně neuvádíme jako pevné číslo – aktuální přehled najdete v článku o aktuálních úrokových sazbách hypoték, kde se hodnoty pravidelně aktualizují.

Důležitější než jedno konkrétní číslo je pochopit, proč se sazba u dvou různých žadatelů na stejnou hypotéku liší – a to i v rámci jedné banky ve stejný den.

Nominální sazba a RPSN

Nominální úroková sazba je jen část skládačky. Skutečnou cenu úvěru lépe vystihuje RPSN, roční procentní sazba nákladů, která zahrnuje i poplatky spojené s úvěrem. Dvě nabídky se stejnou nominální sazbou tak můžou mít v RPSN citelný rozdíl.

Do rozpětí sazeb na trhu se navíc promítá i typ hypotéky. Klasická hypotéka na koupi nebo výstavbu bydlení bývá jinak úročená než americká hypotéka, kde se peníze nemusí vázat na konkrétní účel a banka do sazby promítá i tohle vyšší riziko, protože nemá kontrolu nad tím, jak peníze doopravdy použijete. Než se pro jeden z typů rozhodnete, vyplatí se srovnat, jestli vám nižší flexibilita klasické hypotéky nevadí méně než rozdíl v sazbě oproti americké variantě.

§2Co cenu zvedá a co ji sráží

Sazbu zvedá vyšší LTV, tedy vyšší poměr úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti – banka u vyššího rizika obvykle žádá vyšší marži. Zvedá ji i kratší fixace v období, kdy se očekává růst sazeb, protože banka do krátké fixace promítá vyšší nejistotu.

Naopak sazbu snižuje nižší LTV, tedy vyšší podíl vlastních zdrojů na financování, dobrá bonita žadatele a někdy i sjednání doplňkových produktů banky, které bance dávají důvod nabídnout slevu na sazbě.

Roli hraje i to, jestli žádáte o refinancování, nebo o novou hypotéku – banky často nabízejí odlišné podmínky klientům, kteří k nim přechází z jiné banky, než úplně novým žadatelům. Víc se tomu věnuje článek o refinancování hypotéky.

Sazbu ovlivňuje i celkový stav trhu s hypotékami – banky mění nabízené sazby podle vlastní obchodní strategie a podle toho, kolik nových úvěrů zrovna chtějí získat. To je důvod, proč se stejná banka může v krátké době objevit jak s výhodnější, tak s méně výhodnou nabídkou.

§3Z čeho se cena skládá

Úroková sazba, kterou banka nabídne, se v zásadě skládá ze dvou částí:

• Referenční sazba – základ, od kterého banka vychází a který souvisí s cenou peněz na mezibankovním trhu a s nastavením měnové politiky.
• Marže banky – přirážka, která odráží riziko konkrétního úvěru, tedy LTV, bonitu žadatele a délku fixace.

Konečná sazba v nabídce je součet obou částí, banky ji ale prezentují jako jedno číslo, ne rozepsané na jednotlivé složky. Právě proto se sazby mezi bankami liší i u srovnatelně bonitních žadatelů – každá banka má vlastní nastavení marže.

Marže zohledňuje i to, jak banka aktuálně vnímá riziko v ekonomice obecně, ne jen riziko konkrétního žadatele. V období nejistoty bývají marže vyšší napříč trhem, v klidnějším období naopak banky bojují o klienty i snížením marže.

§4Kde se dá ušetřit a kde ne

Ušetřit se dá porovnáním nabídek víc bank najednou, ideálně přes nezávislé srovnání, kde vidíte podmínky vedle sebe – tomu se věnuje článek o srovnání hypoték. Ušetřit lze i vyjednáváním, banky mají u sazby určitý manévrovací prostor, hlavně u bonitnějších žadatelů.

Nedá se ušetřit tím, že byste si sazbu jen odhadli a nenechali si ji potvrdit bankou písemně. Reklamní sazba v inzerátu často platí jen pro nejnižší LTV a nejkratší fixaci, u vaší konkrétní situace může banka nabídnout jinou hodnotu.

Nevyplácí se ani podceňovat volbu délky fixace jen podle aktuální sazby – kratší fixace může být teď levnější, ale nese riziko, že se podmínky při dalším sjednávání zhorší.

Vyplatí se také nespoléhat jen na jednu banku, u které máte třeba už běžný účet. Loajalita se v podobě lepší sazby může, ale nemusí projevit, a bez porovnání s konkurencí těžko poznáte, jestli vaše „domácí“ banka nabízí opravdu dobré podmínky, nebo jen průměr trhu. Písemné potvrzení konkrétní nabídky je nakonec jediný spolehlivý způsob, jak si sazbu ověřit dřív, než se k úvěru podpisem smlouvy zavážete.

§5Jak číst nabídku od firmy

V nabídce banky se dívejte na nominální sazbu i na RPSN zároveň, ne jen na tu první, výhodněji vypadající hodnotu. Ptejte se, jestli je nabídnutá sazba podmíněná sjednáním dalších produktů a co se stane se sazbou, pokud tyto produkty později zrušíte.

Důležité je i to, na jak dlouho je sazba fixovaná a jaké jsou podmínky po skončení fixace – jestli banka automaticky nabídne novou sazbu, nebo je potřeba aktivně jednat. Přehled toho, co všechno hypotéka zahrnuje a jak se v ní zorientovat, najdete v článku o podmínkách pro získání hypotéky.

Než se rozhodnete, doporučuje se i zadat parametry do hypoteční kalkulačky, ale s vědomím, že jde jen o orientační výpočet, ne o závaznou nabídku.

Vyplatí se také zeptat, jestli banka umožňuje takzvané zafixování sazby na dobu mezi schválením žádosti a čerpáním úvěru. U novostaveb nebo delších transakcí totiž mezitím může sazba na trhu vzrůst, a tahle pojistka vás před tím ochrání.

§6Na co v ceně zapomínají

Nejčastěji se zapomíná na to, že se nízká sazba dá kompenzovat vyššími poplatky jinde – za zpracování úvěru, za vedení účtu nebo za povinné doplňkové pojištění. Proto se vyplatí sledovat celkovou cenu úvěru přes RPSN, ne jen samotnou sazbu.

Zapomíná se i na to, co se stane po skončení fixace. Sazba, kterou banka nabídne při obnovení fixace, nemusí odpovídat té, kterou jste měli původně, a řada lidí tuhle změnu zaregistruje až ve chvíli, kdy jim přijde nová splátka.

Pokud vedle hypotéky řešíte i jiný zdroj financování bydlení, třeba stavební spoření, zapomíná se na to, že oba produkty mají jiný účel a jinou logiku sazeb – nedají se proto srovnávat čistě podle jednoho čísla.

Snadno se přehlédne i to, že sazba u hypotéky bez pojištění nebo bez dalších podmíněných produktů bývá vyšší, než jaká se objevila v úvodní nabídce. Podmíněná sleva na sazbě zmizí, jakmile doplňkový produkt zrušíte, což se v praktickém propočtu domácího rozpočtu snadno přehlédne.

?Časté otázky

jaké jsou úrokové sazby hypoték

Aktuální hodnoty se v čase mění a liší se i podle banky, LTV a délky fixace, proto je uvádíme v samostatném, pravidelně aktualizovaném přehledu úrokových sazeb hypoték, ne v tomto obecném vysvětlení principu. Obecně platí, že delší fixace a nižší LTV bývají spojené s výhodnější sazbou.

jaké úrokové sazby jsou na hypotékách

Konkrétní sazba záleží na kombinaci referenční sazby a marže banky, kterou ovlivňuje bonita žadatele, LTV a délka fixace. Přesné aktuální hodnoty poskytne banka až po posouzení konkrétní žádosti, orientaci si uděláte i porovnáním nabídek víc bank najednou.

proč se úrokové sazby hypoték mezi bankami liší

Každá banka má vlastní nastavení marže a vlastní politiku rizika, i když vychází ze stejné referenční sazby. Proto se u srovnatelně bonitních žadatelů může nabídka mezi bankami lišit i o desetiny procenta, a stojí za to nabídky vždy porovnat, ne se spolehnout na tu první, kterou dostanete.

co ovlivňuje úrokovou sazbu hypotéky

Nejvíc ji ovlivňuje poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, délka fixace a bonita žadatele. Vliv má i to, jestli žádáte o novou hypotéku, nebo o refinancování stávajícího úvěru u jiné banky.

vyplatí se fixovat úrokovou sazbu hypotéky na delší dobu

Delší fixace dává jistotu stejné splátky na delší období, ale může znamenat vyšší sazbu v okamžiku sjednání oproti kratší fixaci. Volba závisí na tom, jestli preferujete jistotu, nebo možnost dřív reagovat na změnu podmínek na trhu. Konzervativnější domácnosti obvykle volí delší fixaci kvůli předvídatelnosti rozpočtu.

jak zjistím svou úrokovou sazbu hypotéky

Konkrétní sazbu vám banka sdělí až po posouzení žádosti na základě vaší bonity, hodnoty nemovitosti a dalších podmínek. Orientační rozpětí sazeb na trhu najdete v samostatném přehledu aktuálních sazeb, konečné číslo se ale vždy odvíjí od vaší konkrétní situace.