Aktuální úrokové sazby hypoték: ceny a co je zvedá

§1Kolik to stojí: rozpětí cen

Pojem aktuální sazba je trochu zavádějící, protože žádná jednotná aktuální sazba pro celý trh vlastně neexistuje – existuje jen rozpětí sazeb napříč bankami a produkty. Konkrétní sazba, kterou vám banka nabídne, se vždy pohybuje v rozpětí – ne v jednom pevném čísle platném pro každého. Rozpětí ovlivňuje délka fixace, výše LTV a vaše bonita, takže dva žadatelé se stejnou požadovanou částkou mohou dostat různou nabídku i u stejné banky.

Obecně platí, že nižší LTV a delší fixace znamenají nižší sazbu, zatímco vysoké LTV blízké maximu a krátká fixace tlačí sazbu nahoru. Orientační výši měsíční splátky při konkrétní sazbě spočítá hypoteční kalkulačka, která pomůže odhadnout, jak se rozdíl v sazbě promítne do vašeho měsíčního rozpočtu.

Co rozpětí sazby ovlivňuje nejvíc

• Délka fixace – čím delší, tím obvykle vyšší sazba za jistotu neměnné splátky
• Výše LTV – čím blíž maximu, tím vyšší riziko pro banku a vyšší sazba
• Bonita a stabilita příjmu žadatele

Rozpětí se navíc liší i mezi jednotlivými bankami, protože každá si nastavuje vlastní marži podle toho, jak moc chce v dané chvíli růst v počtu klientů. Proto se stává, že jedna banka nabídne výrazně lepší podmínky než druhá, i když obě pracují se stejnou základní cenou peněz na trhu. Rozdíl v desetinách procenta pak u průměrné hypotéky znamená rozdíl stovek korun ve splátce měsíčně a desítek tisíc korun za celou dobu fixace.

§2Co cenu zvedá a co ji sráží

Sazby hypoték jako celek zvedá růst sazeb ČNB a zdražování peněz na mezibankovním trhu, protože banky si samy peníze na poskytování úvěrů někde půjčují a promítají si vlastní náklady do nabízené sazby. Naopak je sráží silná konkurence mezi bankami, hlavně v obdobích, kdy banky bojují o nové klienty a nabízejí zvýhodněné podmínky.

Co u konkrétní žádosti sazbu zvedá

• Vysoké LTV blízké maximální možné hranici
• Krátká pracovní historie nebo nestabilní příjem
• Nestandardní typ nemovitosti nebo účel úvěru

Co sazbu naopak sráží

• Vysoký podíl vlastních zdrojů a nízké LTV
• Dlouhodobě stabilní příjem a čistá úvěrová historie
• Ochota přijmout doplňkové produkty banky výměnou za slevu

Podrobněji se tomu, co konkrétně sazbu u jednotlivé žádosti určuje, věnuje text o úrokových sazbách hypoték, kde je vysvětlené, proč se nabídka pro dva různé žadatele u stejné banky liší.

Dobré je vědět, že se sazby dokážou v krátkém čase měnit i bez zjevného vnějšího důvodu, prostě proto, že banka aktuálně chce nebo nechce růst v novém objemu hypoték. Sledovat vývoj tak má smysl v týdnech, ne v jednotlivých dnech, kdy jsou výkyvy spíš marketingové než reálné.

§3Z čeho se cena skládá

Výsledná sazba, kterou vidíte v nabídce, se skládá ze základní ceny peněz na trhu a marže konkrétní banky, která pokrývá její riziko a náklady na provoz. K tomu se přidává individuální úprava podle vaší bonity a podmínek úvěru – proto se nedá mluvit o jedné sazbě platné pro celý trh.

Základní stavební kameny sazby

• Cena peněz na mezibankovním trhu, která se odvíjí od sazeb ČNB
• Marže banky pokrývající riziko a provozní náklady
• Individuální přirážka nebo sleva podle bonity žadatele

RPSN k tomu ještě přičítá poplatky spojené s úvěrem, takže dvě banky se stejnou nominální sazbou mohou mít různou RPSN, a tedy různou skutečnou cenu peněz pro klienta.

Marže banky se navíc mění i podle toho, jak moc chce v dané chvíli konkrétní typ klientů získávat – třeba mladé rodiny, žadatele s vysokými vlastními zdroji nebo klienty refinancující od konkurence. Proto se vyplatí zjistit, jestli aktuálně nemá banka nějakou dočasnou akční nabídku právě pro váš typ situace.

§4Kde se dá ušetřit a kde ne

Ušetřit se dá především důkladným srovnáním hypoték mezi bankami, protože rozdíl v nabídce pro stejnou situaci bývá větší, než by člověk čekal. Ušetřit se dá i vyššími vlastními zdroji, které sníží LTV a tím pádem i sazbu.

Nevyplatí se šetřit na tom, že byste nabídku podepsali bez podrobného přečtení jen kvůli nízké sazbě na první pohled – nižší sazba doprovázená vysokými poplatky nebo nevýhodnými podmínkami předčasného splacení může v součtu vyjít dráž než vyšší sazba bez skrytých nákladů.

Ušetřit se dá i časováním žádosti – pokud nespěcháte, vyplatí se sledovat nabídky víc týdnů a počkat na chvíli, kdy některá banka spustí zvýhodněnou akci pro nové klienty. Naopak se nevyplatí čekat donekonečna ve snaze trefit absolutní minimum, protože přesný vývoj sazeb předem nikdo nezaručí.

§5Jak číst nabídku od firmy

V nabídce se soustřeďte na RPSN, délku fixace a podmínky předčasného splacení, ne jen na velké číslo úrokové sazby v nadpisu. Ověřte si, jestli je sleva na sazbě podmíněná dalšími produkty banky, které byste jinak nevyužili, protože ty se do skutečné ceny hypotéky taky počítají.

Co v nabídce zkontrolovat

• Jestli je sazba fixní na celou dobu, nebo jen po úvodní období
• Kolik stojí předčasné splacení mimo výročí konce fixace
• Jestli odhad nemovitosti platí banka, nebo klient

Sazba, kterou vám banka nakonec napíše do smlouvy, souvisí i s tím, na co skutečně dosáhnete – přehled toho, co ovlivňuje výši úvěru podle příjmu a LTV, najdete v textu o podmínkách pro získání hypotéky.

Nabídku si vždy vyžádejte písemně a v klidu domova ji porovnejte s tím, co vám bankéř řekl ústně na schůzce. Pokud se čísla neshodují, je to signál, že je potřeba se zeptat znovu, ne se spoléhat na to, co si pamatujete z rozhovoru.

§6Na co v ceně zapomínají

Nejčastěji se zapomíná na to, že se sazba po skončení fixace může výrazně změnit, a proto je dobré s tím počítat dopředu, ne se nechat překvapit až po pár letech splácení. Vyplatí se sledovat, jak se sazby vyvíjejí i v době, kdy hypotéku už máte, ne jen v okamžiku, kdy ji sjednáváte.

Zapomíná se i na náklady spojené s případným refinancováním hypotéky po skončení fixace, pokud se rozhodnete přejít k jiné bance. I když nová sazba vypadá lákavě, celkovou úsporu je potřeba počítat po odečtení poplatků za přechod, ne se dívat jen na rozdíl v samotné sazbě.

Podceňuje se i to, že se ve zprávách často mluví o průměrné sazbě za celý trh, což je jiné číslo než konkrétní nabídka, kterou dostanete vy osobně. Průměr je dobrý orientační bod, ale rozhodovat by měla vždy nabídka spočítaná na míru vaší situaci, ne obecné číslo z titulku článku.

?Časté otázky

aktuální úrokové sazby hypoték

Konkrétní aktuální sazba se vždy liší podle banky, délky fixace a vaší bonity, proto se nedá shrnout jedním číslem platným pro každého. Orientaci dá srovnání nabídek víc bank najednou a výpočet v hypoteční kalkulačce podle vašich reálných čísel, konečné potvrzení ale přinese vždy jen konkrétní žádost.

proč rostou úrokové sazby hypoték

Sazby hypoték rostou hlavně tehdy, když zdražují peníze na mezibankovním trhu, odkud si banky samy půjčují prostředky na poskytování úvěrů. Tento vývoj se odvíjí od sazeb ČNB a celkové situace v ekonomice.

jak dlouho se vyplatí fixovat hypotéku

Delší fixace dává jistotu neměnné splátky, ale obvykle za vyšší sazbu než kratší fixace. Volba záleží na tom, jak moc chcete mít splátku předvídatelnou a jak dlouho v nemovitosti plánujete zůstat.

kde najdu srovnání sazeb u jednotlivých bank

Přehled toho, co sazby ovlivňuje a jak se mezi bankami liší, najdete v článku o úrokových sazbách hypoték na tomto webu. Konkrétní číslo pro vaši situaci ale vždy potvrdí až banka podle vaší bonity a parametrů úvěru.

má smysl čekat s hypotékou na nižší sazby

Čekání na nižší sazby je vždy spekulace, protože nikdo předem nezaručí, jakým směrem se sazby vyvinou. Rozumnější je zaměřit se na to, co ovlivnit umíte – vlastní bonitu, výši vlastních zdrojů a poctivé srovnání nabídek napříč trhem.

liší se sazba hypotéky podle výše úvěru

Přímo podle absolutní výše úvěru se sazba obvykle neliší, rozhoduje spíš poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, tedy LTV. Vyšší úvěr vůči hodnotě nemovitosti znamená vyšší riziko pro banku, a tím i vyšší sazbu. Sazby se navíc mění opakovaně, klidně i vícekrát za pár měsíců, proto se vyplatí sledovat aktuální nabídky těsně před sjednáním, ne podle čísla staršího víc měsíců.