Refinancování hypotéky: kdy se vyplatí přejít jinam

§1Kolik to stojí: rozpětí cen

Náklady na refinancování se skládají hlavně z poplatků spojených s vyřízením nového úvěru u jiné banky – nový odhad nemovitosti, poplatek za zápis a výmaz zástavního práva v katastru nemovitostí a někdy i poplatek za zpracování žádosti u nové banky.

Proti tomu stojí úspora na nižší úrokové sazbě, která se za celou dobu splácení může sečíst do výrazně vyšší částky, než kolik stojí samotné refinancování. Konkrétní aktuální rozdíly v sazbách mezi bankami najdete v článku o aktuálních úrokových sazbách hypoték.

Kdy se poplatky vyplatí

Obecně platí, že čím vyšší zbývající dlužná částka a čím větší rozdíl v sazbě, tím spíš se jednorázové poplatky za refinancování vrátí už během prvního roku po přechodu.

Naopak u malé zbývající dlužné částky nebo krátké zbývající doby splácení se refinancování nemusí vyplatit vůbec, protože fixní náklady na převod se rozpustí do menšího základu a úspora na sazbě nemá dost času se projevit.

§2Co cenu zvedá a co ji sráží

Cenu refinancování zvedá hlavně to, jestli k němu dochází mimo skončení fixace – v tom případě si původní banka může účtovat sankci za předčasné splacení, což se v celkovém výpočtu musí zohlednit. Zvedá ji i nižší zbývající dlužná částka, protože fixní poplatky se u ní rozpustí do menší úspory.

Cenu naopak sráží refinancování přesně v okamžiku konce fixace, kdy sankce obvykle odpadá, a vysoký rozdíl mezi nabízenou sazbou nové banky a sazbou, kterou by po skončení fixace nabídla banka stávající. Srovnání sazeb v čase najdete v článku o úrokových sazbách hypoték.

Roli hraje i to, jestli se při refinancování mění jen banka, nebo se zároveň řeší i navýšení úvěru, třeba na rekonstrukci – to zvyšuje jistinu, a tedy i celkovou splátku.

Sazbu při refinancování ovlivňuje i to, jak dlouho už úvěr splácíte a jaký je aktuální poměr dlužné částky k hodnotě nemovitosti – ta se totiž během let splácení i případného růstu cen nemovitostí obvykle sníží, což vám může u nové banky pomoci k lepší nabídce.

§3Z čeho se cena skládá

Celkové náklady na refinancování se skládají z:

• Nového odhadu nemovitosti – nová banka si obvykle nechává hodnotu zastavené nemovitosti ocenit znovu.
• Poplatku za zápis a výmaz zástavního práva – vyřizuje se na katastru nemovitostí při přechodu k nové bance.
• Poplatku za zpracování žádosti – účtuje ho nová banka, výše se liší podle konkrétní nabídky.
• Případné sankce u původní banky – hrozí při refinancování mimo konec fixace, ne vždy se ale uplatňuje.

Proti těmto nákladům se staví úspora na nižší sazbě, kterou porovnáte třeba v hypoteční kalkulačce se zadáním obou variant vedle sebe.

K nákladům se občas přidává i poplatek za znalecký posudek, pokud ho nová banka vyžaduje samostatně, nebo poplatek za vklad do katastru nemovitostí, jehož výše je stanovená paušálně a nesouvisí s výší úvěru.

§4Kde se dá ušetřit a kde ne

Ušetřit se dá tím, že refinancování naplánujete přesně na konec fixace, ne dřív – vyhnete se tak sankci u původní banky. Ušetřit lze i porovnáním nabídek víc bank najednou, ne jen přijetím první nabídky, která přijde. Přehled, podle čeho hypotéky srovnávat, najdete v článku o srovnání hypoték.

Nedá se ušetřit tím, že byste refinancování řešili na poslední chvíli, těsně před koncem fixace – vyřízení nového úvěru trvá určitou dobu a bez dostatečného předstihu riskujete, že vám mezitím naskočí u původní banky nevýhodná sazba automaticky.

Nevyplácí se ani podceňovat porovnání celkových nákladů, ne jen sazby – nižší sazba u banky s vyššími poplatky nemusí v součtu vyjít levněji než o něco vyšší sazba bez zbytečných poplatků.

Vyplatí se také zkontrolovat, jestli nová banka nepodmiňuje výhodnou sazbu sjednáním dalších produktů, jejichž náklady by se mohly do celkové úspory promítnout stejně jako u nové hypotéky bez refinancování.

§5Jak číst nabídku od firmy

V nabídce na refinancování sledujte celkovou RPSN, ne jen nominální sazbu – zahrnuje totiž i poplatky spojené s převodem. Ptejte se i na to, jestli nabídka počítá s proplacením nákladů na výmaz staré a zápis nové zástavy, některé banky tuhle položku v rámci akce na refinancování hradí.

Důležité je i to, na jak dlouho je nová sazba fixovaná a co se stane po skončení této fixace. Refinancování řeší jen aktuální přechod, ne budoucí vývoj sazeb, se kterým je potřeba počítat znovu za pár let.

Než nabídku podepíšete, ověřte si i obecné podmínky pro získání hypotéky u nové banky – i při refinancování vás banka znovu posuzuje jako nového žadatele, ne automaticky jako pokračování starého úvěru.

Pozornost si zaslouží i to, jestli je nabídka podmíněná zřízením běžného účtu nebo jiného produktu u nové banky, a jestli byste tyto produkty využívali i bez toho, že jsou podmínkou pro nižší sazbu, nebo je berete jen kvůli výhodnější nabídce.

§6Na co v ceně zapomínají

Nejčastěji se zapomíná na to, že nová banka posuzuje žádost o refinancování podobně důkladně jako u nové hypotéky – včetně bonity žadatele. Změna příjmu nebo dalších závazků od doby, kdy jste si hypotéku sjednávali poprvé, může ovlivnit, jaké podmínky vám nová banka nabídne.

Zapomíná se i na časový rámec. Vyřízení refinancování trvá týdny, proto se doporučuje začít jednat s předstihem před koncem fixace, ne až v okamžiku, kdy vám přijde od banky oznámení o nové sazbě. Rezervu v čase je dobré počítat i pro případ, že by se v mezidobí objevila komplikace na straně katastru nemovitostí nebo při oceňování.

Poslední věc, na kterou se snadno zapomene, je porovnání s tím, co by nabídla stávající banka, kdybyste s ní o podmínkách po skončení fixace aktivně vyjednávali – někdy stačí zavolat a požádat o lepší sazbu, než abyste procházeli celým refinancováním k jiné bance. Přehled toho, jak hypoteční úvěr obecně funguje od žádosti po čerpání, se hodí i tady, protože refinancování prochází podobným procesem jako nová žádost.

Zapomíná se i na daňové souvislosti u refinancování spojeného s navýšením úvěru na rekonstrukci – i tady je vhodné ověřit, jestli se na navýšenou část vztahují stejné podmínky jako na původní hypotéku.

?Časté otázky

jak refinancovat hypotéku

Nejdřív porovnáte nabídky víc bank, vyberete výhodnější a podáte u ní žádost o nový úvěr, kterým se splatí zbytek dluhu u původní banky. Celý proces se podobá vyřízení nové hypotéky, jen s tím rozdílem, že peníze jdou rovnou na doplacení starého úvěru. Celý proces je dobré začít s dostatečným předstihem před koncem fixace.

co je refinancování hypotéky

Refinancování znamená nahrazení stávajícího hypotečního úvěru novým, obvykle u jiné banky a za výhodnějších podmínek. Dlužná částka se tím nemění, mění se banka, sazba a případně i doba splácení, pokud se domluvíte na jiném nastavení než u původního úvěru.

kdy se vyplatí refinancovat hypotéku

Nejčastěji v okamžiku, kdy končí fixace u stávající banky a ta nabídne sazbu, která je horší než u konkurence. Vyplatí se to tehdy, když úspora na sazbě za zbývající dobu splácení převáží náklady spojené s převodem k nové bance, což je vhodné si předem spočítat, ne jen odhadovat.

kolik stojí refinancování hypotéky

Náklady tvoří hlavně nový odhad nemovitosti a poplatky za zápis a výmaz zástavního práva na katastru, k tomu případně poplatek za zpracování žádosti u nové banky. Přesná výše se liší podle konkrétních bank a jejich aktuálních nabídek, proto se vyplatí požádat o rozpis nákladů u víc bank a porovnat je vedle sebe, ne se spoléhat jen na odhad zprostředkovatele.

musí se refinancování hypotéky dělat přesně po skončení fixace

Nemusí, ale mimo konec fixace obvykle hrozí sankce od původní banky za předčasné splacení úvěru. Refinancování přesně na konci fixace je proto obvykle finančně nejvýhodnější varianta, i když v ojedinělých případech, kdy je rozdíl v sazbě opravdu velký, se vyplatí i dřívější přechod navzdory sankci.

znamená refinancování hypotéky vždy převod do jiné banky

Nejčastěji ano, ale je možné vyjednat lepší podmínky i u stávající banky bez formálního přechodu jinam. Takové řešení se někdy označuje jako rekonsolidace, výsledek – nižší sazba – ale může být podobný jako u refinancování k jiné bance, bez nákladů spojených s přechodem mezi bankami.