Srovnání hypoték: podle čeho je poctivě porovnat

§1Stručné srovnání v tabulce

Nejrychlejší způsob, jak si srovnání hypoték udělat přehledně, je dát vedle sebe pár konkrétních věcí – ne jen úrokovou sazbu, ale i RPSN, kdo dělá papírování a kdo nabídku vlastně platí. Tabulka níže shrnuje rozdíl mezi sjednáním přímo v bance a sjednáním přes nezávislého hypotečního poradce.

Než začnete čísla porovnávat, má smysl mít po ruce reálné údaje k vaší situaci – kolik chcete půjčit, na jak dlouho a jaký je váš měsíční příjem. K rychlému odhadu poslouží hypoteční kalkulačka, která spočítá orientační splátku dřív, než začnete shánět konkrétní nabídky.

Dvě hypotéky se stejnou úrokovou sazbou nemusí stát stejně, pokud se liší v poplatcích, v podmínkách pojištění nebo v tom, co se stane, když chcete část jistiny splatit dřív. Proto se do srovnání vždy počítá víc řádků než jen jeden – a tabulka je jen první orientace, ne konečné rozhodnutí.

§2První varianta: hypotéka přímo v bance

Sjednání přímo v bance znamená, že jednáte s jedním bankéřem a dostanete jednu nabídku od té konkrétní instituce. Hodí se to hlavně tehdy, když už u banky roky vedete účet, máte tam historii a víte, že s ní chcete pokračovat.

Výhody

• Znáte přesně, s kým jednáte, a bankéř zná vaši finanční historii
• Někdy nabídne zvýhodnění pro stávající klienty s běžným účtem nebo spořením
• Celý proces probíhá na jednom místě bez zprostředkovatele mezi vámi a bankou

Nevýhody

• Vidíte jen nabídku jedné banky, ne to, co nabízí zbytek trhu
• Bankéř má motivaci prodat produkty své instituce, ne najít vám nejlevnější variantu
• Vyjednávací pozice je slabší, protože nemáte v ruce konkurenční nabídku k porovnání

V praxi to znamená, že si musíte sami obvolat víc poboček nebo bank, pokud chcete mít jistotu, že vám neunikla lepší nabídka. Řada lidí tuhle práci raději deleguje na poradce, ale pokud máte čas a chuť si to srovnat sami, nic vám v tom nebrání – jen počítejte, že to zabere víc schůzek, než by se na první pohled zdálo.

§3Druhá varianta: hypotéka přes hypotečního poradce

Nezávislý hypoteční poradce pracuje s nabídkami víc bank najednou a vaši žádost pošle tam, kde má reálnou šanci projít za nejlepších podmínek. Odměnu obvykle dostává formou provize od banky, u které hypotéku nakonec sjednáte, ne přímo od vás.

Výhody

• Porovnáte víc nabídek najednou, aniž byste museli obcházet pobočky sami
• Poradce má přehled o aktuálních akcích a bonusech napříč trhem, ne jen u jedné banky
• Pomůže sestavit žádost tak, aby prošla i u složitějšího příjmu, například OSVČ nebo více zdrojů

Nevýhody

• Kvalita se hodně liší podle konkrétního člověka, ne každý poradce hledá skutečně nejlevnější variantu
• Provize od banky může u některých poradců nenápadně ovlivnit, kterou nabídku vám nabídnou jako první
• U jednoduchého případu se stálým příjmem a jasnou bankou nemusí přinést zásadní úsporu navíc

Než si vyberete konkrétního poradce, je dobré vědět, na co se u podmínek pro získání hypotéky banky vlastně dívají – příjem, LTV a bonitu, protože poradce vás na tato kritéria musí umět připravit, ne kolem nich jen chodit.

§4Kolik stojí jedna a druhá cesta

Samotné sjednání hypotéky, ať přímo v bance, nebo přes poradce, klienta zpravidla nic nestojí navíc – banka platí poradci provizi ze své marže. Rozdíl v ceně se ale objeví jinde: v tom, jakou sazbu a jaké poplatky nakonec dostanete.

Někteří poradci si k tomu přesto účtují vlastní poplatek za zpracování, hlavně u složitějších případů nebo když klient chce srovnat opravdu velký počet nabídek. Na to je dobré se předem zeptat písemně, ať víte, s čím počítat, a ať to nezjistíte až u podpisu smlouvy o zprostředkování.

Rozdíl v desetinách procentního bodu ve úrokové sazbě hypoték vypadá na první pohled zanedbatelně, ale u průměrné hypotéky na byt se projeví jako rozdíl stovek korun ve splátce měsíčně a desítek tisíc korun za dobu fixace. Kromě sazby se počítají i jednorázové poplatky – za vedení účtu, za odhad nemovitosti nebo za zpracování žádosti – a ty se mezi bankami liší, i když se je banky snaží schovat do celkové nabídky tak, aby na první pohled nebyly vidět. Právě proto se vyplatí sečíst si všechny položky do jednoho čísla za celou dobu fixace, ne se dívat jen na výši měsíční splátky, která poplatky obvykle neukazuje zvlášť.

Na co se ptát, než podepíšete

• Jaká je RPSN, ne jen nominální úroková sazba
• Jestli je v ceně odhad nemovitosti, nebo si ho platíte zvlášť
• Kolik stojí předčasné splacení mimo výročí fixace
• Jestli nabídka počítá se slevou podmíněnou dalšími produkty banky

§5Pro koho se hodí co

Přímo v bance se vyplatí zůstat, pokud máte jednoduchou situaci – stálý příjem od jednoho zaměstnavatele, dostatečnou vlastní hotovost a dobrý vztah se svou bankou, u které víte, že sazbu nabídne konkurenceschopnou. Nemá smysl komplikovat jednoduchý případ zbytečně.

Přes poradce se naopak vyplatí jít, když je vaše situace složitější – kombinujete víc zdrojů příjmu, jste OSVČ, řešíte americkou hypotéku bez účelu vázaného na bydlení, nebo prostě chcete mít jistotu, že jste neprošli kolem lepší nabídky jen proto, že jste ji neviděli. U vyšších částek se i malý rozdíl v sazbě rychle vrátí v podobě reálné úspory.

Zvlášť u prvního bydlení, kdy si teprve zvykáte na to, jak hypotéka funguje, se vyplatí mít vedle sebe druhý pohled – ať už od poradce, nebo od někoho, kdo hypotéku už řešil. Chyba v prvním kroku, třeba špatně zvolená délka fixace, se pak táhne celé roky a napravuje se hůř než výběr banky samotné.

§6Jak se rozhodnout

Nejjistější cesta je nespoléhat na jeden zdroj informací. Zjistěte si orientační sazbu ve své bance, srovnejte ji s tím, co ukazuje přehled aktuálních úrokových sazeb hypoték, a teprve pak se rozhodujte, jestli má smysl oslovit i poradce.

Pokud už hypotéku máte a jen zvažujete, jestli by se nevyplatilo přejít jinam, řešení je jiné – tam se vyplatí podívat se na refinancování hypotéky a spočítat, jestli rozdíl v sazbě pokryje náklady na přechod k jiné bance. U nové hypotéky i u refinancování platí stejné pravidlo: rozhoduje součet všech čísel, ne jen to první, které vidíte v reklamě.

Dejte si čas i na to, abyste si nabídku v klidu přečetli doma, ne na schůzce pod tlakem. Písemná nabídka by měla mít stejná čísla, jaká vám kdokoliv sdělil ústně – pokud se liší, je to signál, že se vyplatí zeptat se ještě jednou, než cokoliv podepíšete.

?Časté otázky

podle čeho srovnávat hypotéky

Nejdůležitější je RPSN, ne jen holá úroková sazba – ta zahrnuje i poplatky spojené s úvěrem. Dál se dívejte na délku fixace, podmínky předčasného splacení a jestli sleva na sazbě není vázaná na další produkty banky, které nepotřebujete.

kde najdu srovnání úrokových sazeb hypoték

Aktuální rozpětí sazeb u jednotlivých bank najdete v přehledu aktuálních úrokových sazeb hypoték na tomto webu, konkrétní nabídku pro váš případ ale vždy zpřesní až banka nebo poradce podle vaší bonity a výše úvěru.

vyplatí se hypoteční poradce, nebo je lepší jít do banky sám

Záleží na složitosti vaší situace. Při jednoduchém příjmu a dobrém vztahu s bankou stačí jít napřímo, u složitějšího příjmu nebo když chcete porovnat víc bank najednou má poradce smysl – a klienta zpravidla nic nestojí navíc.

jak porovnat refinancování hypotéky s novou hypotékou

U refinancování porovnáváte hlavně to, jestli úspora na nové sazbě pokryje poplatky za přechod k jiné bance. U zcela nové hypotéky srovnáváte celé nabídky od nuly, refinancování se řeší jen v okamžiku, kdy končí fixace.

co je RPSN u hypotéky a proč je důležitější než úroková sazba

RPSN je roční procentní sazba nákladů, která do jednoho čísla shrnuje úrok i poplatky spojené s úvěrem. Dvě hypotéky se stejnou úrokovou sazbou tak mohou mít různou RPSN, pokud se liší v poplatcích, a právě RPSN ukazuje skutečnou cenu peněz.

kolik nabídek hypoték má smysl srovnávat

Tři až čtyři konkrétní nabídky obvykle stačí na to, abyste viděli rozdíly v sazbě, poplatcích i podmínkách fixace. Víc nabídek už spíš zdržuje, než že by přineslo zásadně lepší rozhodnutí. Online srovnání je dobré na první orientaci, konečná čísla ale vždy potvrdí až banka podle vaší konkrétní bonity a hodnoty nemovitosti.