Daň při darování nemovitosti: kdo platí a kdy je osvobození

§1Co říká zákon

Dar nemovitosti se z daňového pohledu posuzuje jako bezúplatný příjem obdarovaného, a proto se řeší v rámci daně z příjmu, ne jako samostatná darovací daň, která už v české daňové soustavě neexistuje. Podstatné je, v jakém příbuzenském vztahu dárce a obdarovaný jsou, protože právě na tom závisí, jestli se osvobození uplatní.

Kdy je dar osvobozený

Od daně z příjmu je dar osvobozen typicky mezi příbuznými v přímé linii — třeba mezi rodičem a dítětem nebo prarodičem a vnukem — a mezi manžely. Osvobození se často vztahuje i na sourozence a další blízké příbuzné žijící ve společné domácnosti po určitou dobu před darováním, ale konkrétní podmínky je vždy potřeba ověřit podle aktuálně platného znění zákona.

Kdy se dar zdaňuje

Pokud dar směřuje mezi osobami, které nejsou v žádném z osvobozených vztahů, třeba mezi vzdálenějšími příbuznými nebo mezi kamarády, podléhá dar dani z příjmu podle sazby platné pro fyzické osoby. Podobnou logiku najdete i u toho, jak se zdaňuje prodej nemovitosti, kde rovněž rozhoduje délka vlastnictví a účel užívání.

Proč se na příbuzenském vztahu tolik trvá

Zákon rozlišuje míru příbuzenství proto, že darování v rámci nejbližší rodiny se považuje spíš za mezigenerační přesun majetku než za skutečný výdělek, který by měl podléhat zdanění stejně jako mzda nebo prodej. U vzdálenějších vztahů, kde riziko účelového obcházení daně roste, zákon naopak osvobození neposkytuje a dar se zdaňuje podobně jako jiný bezúplatný příjem.

§2Co musí obsahovat dokument

Podkladem pro posouzení daňové povinnosti je darovací smlouva, ve které je uvedeno, kdo komu a co daruje, a případně i hodnota daru. Pokud smlouva hodnotu neuvádí, dokládá se samostatným znaleckým posudkem nebo jiným dokladem o obvyklé ceně nemovitosti.

Co se počítá jako podklad pro daň

• Darovací smlouva s přesnou identifikací nemovitosti
• Znalecký posudek nebo odhad obvyklé ceny, pokud ho finanční úřad vyžaduje
• Doklad o příbuzenském vztahu mezi dárcem a obdarovaným, pokud se dovolává osvobození

Přesné náležitosti samotné darovací smlouvy popisuje samostatný článek o tom, co musí darovací smlouva na nemovitost obsahovat. Bez správně sepsané smlouvy se špatně dokládá i to, kdy k darování skutečně došlo, což má vliv na to, kdy začíná běžet lhůta pro případné podání přiznání.

Kdy je potřeba znalecký posudek

Znalecký posudek se vyžaduje hlavně tam, kde je potřeba přesně stanovit hodnotu daru pro výpočet daně, tedy typicky u darů, které osvobození nesplňují. U osvobozených darů mezi nejbližšími příbuznými se posudek v praxi vyžaduje méně často.

Jak se hodnota daru stanovuje v praxi

Znalec při ocenění nemovitosti vychází z porovnání s podobnými nemovitostmi v okolí, z technického stavu budovy i z jejího umístění, podobně jako u odhadu ceny pro účely prodeje. Pokud si obdarovaný objedná posudek sám, vyplatí se dokument uschovat i po vyřízení daně, protože se k němu může být potřeba vrátit při pozdějším prodeji nemovitosti.

§3Lhůty, které je nutné dodržet

Pokud dar podléhá dani z příjmu, musí ho obdarovaný uvést v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém dar přijal, ve stejné lhůtě jako běžné roční daňové přiznání. Osvobozené dary nad zákonem stanovenou hodnotu je v řadě případů potřeba správci daně alespoň oznámit, i když se z nich nic neplatí.

Co se stane při zmeškání lhůty

Nepodání přiznání ve lhůtě, pokud povinnost existovala, znamená pokutu a úrok z prodlení, který narůstá za každý den zpoždění. U osvobozených darů, kde je jen oznamovací povinnost, hrozí sankce za nesplnění oznámení, i když samotná daň nakonec nulová.

Jak lhůtu nezmeškat

Nejjistější je hned po podpisu darovací smlouvy zjistit, jestli se na dar osvobození vztahuje, a pokud ne, začít si připravovat podklady pro přiznání s dostatečným předstihem. Souvislosti s katastrálním řízením a tím, jak dlouho trvá samotný zápis vlastnictví, popisuje nahlížení do katastru nemovitostí.

Kdy začíná lhůta běžet

Rozhodující je datum, kdy se obdarovaný stal vlastníkem, tedy den zápisu vlastnického práva do katastru, ne den podpisu darovací smlouvy. Pokud se vklad protáhne přes přelom zdaňovacích období, může to ovlivnit i to, do kterého daňového přiznání dar patří.

§4Práva a povinnosti obou stran

Povinnost přiznat a případně zaplatit daň má obdarovaný, ne dárce — dárce dar poskytuje bezúplatně a daňově se ho darování z pohledu daně z příjmu netýká. Výjimkou by byla situace, kdy by šlo o převod, který finanční úřad posoudí jinak, než jak ho strany označily.

Co má obdarovaný

• Právo uplatnit osvobození, pokud splňuje zákonné podmínky příbuzenského vztahu
• Povinnost doložit hodnotu daru, pokud osvobození neplatí
• Povinnost podat přiznání a zaplatit daň ve stanovené lhůtě, pokud osvobození nemá

Dárce nemá vůči finančnímu úřadu v souvislosti s darem přímou povinnost, ale v praxi mu pomáhá mít po ruce doklady o hodnotě nemovitosti a o vztahu k obdarovanému, kdyby to obdarovaný později potřeboval doložit. Širší souvislosti darování popisuje článek darování nemovitosti: postup, daně a časté chyby.

Co když nemovitost dostane víc lidí najednou

Pokud dárce daruje nemovitost víc osobám, třeba oběma dětem do spoluvlastnictví, posuzuje se daňová povinnost u každého obdarovaného samostatně podle jeho vztahu k dárci a podle hodnoty jeho podílu. Nezáleží na tom, jestli spolu obdarovaní žijí ve společné domácnosti, rozhoduje vztah každého z nich přímo k dárci.

§5Když druhá strana pravidla poruší

Pokud obdarovaný nepodá přiznání, ačkoliv měl, finanční úřad může daň doměřit dodatečně, obvykle při kontrole nebo na základě informace z katastru o proběhlém převodu nemovitosti. K doměřené dani se přičítá penále a úrok z prodlení, což může výslednou částku citelně navýšit oproti tomu, kolik by obdarovaný zaplatil, kdyby přiznání podal včas.

Co dělat, když zjistíte chybu dodatečně

• Podat dodatečné daňové přiznání, jakmile chybu zjistíte, ne čekat na kontrolu
• Doložit hodnotu daru a případný nárok na osvobození, pokud existuje
• V nejasných případech konzultovat postup s daňovým poradcem

Dobrovolné podání dodatečného přiznání dřív, než finanční úřad chybu odhalí sám, bývá z hlediska sankcí výhodnější než čekat na kontrolu. Přesnou hodnotu daru pro dodatečné přiznání je dobré si nechat ověřit stejně pečlivě, jako když se dokládá výpis z katastru nemovitostí pro jiné úřední řízení.

§6Vzory a kde je sehnat

Formulář daňového přiznání k dani z příjmu, do kterého se dar promítá, je dostupný na portálu finanční správy, včetně elektronického podání. Konkrétní postup výpočtu a to, jestli osvobození skutečně platí, se ale liší případ od případu, takže se vyplatí konzultovat to s daňovým poradcem, hlavně u darů vyšší hodnoty.

Kde hledat pomoc

• Daňový poradce — posoudí konkrétní vztah dárce a obdarovaného a spočítá případnou daň
• Finanční úřad podle místa bydliště obdarovaného — poskytne formuláře a základní informace
• Notář nebo advokát, který zároveň sepisuje darovací smlouvu

Než se do darování pustíte, porovnejte si i to, jak se řeší povinnosti u dědictví — přehled najdete v článku dědictví nemovitosti: na co máte právo, protože obě cesty mají jiné daňové i praktické dopady a volba mezi nimi by měla vycházet z celé rodinné situace, ne jen z toho, co je zrovna rychlejší.

Kolik stojí konzultace

Konzultace s daňovým poradcem ohledně darování nemovitosti se pohybuje řádově v jednotkách tisíc korun, u složitějších případů s výpočtem daně a přípravou přiznání o něco výš. Vzhledem k tomu, o jak vysoké částky u nemovitostí jde, se tento náklad obvykle vyplatí.

Jak si předem spočítat orientační dopad

Než se do darování pustíte, má smysl si nechat udělat alespoň orientační odhad hodnoty nemovitosti a probrat s poradcem, jestli se na váš konkrétní vztah osvobození vztahuje. Vyhnete se tak nepříjemnému překvapení až ve chvíli, kdy je darovací smlouva podepsaná a vklad do katastru už proběhl.

?Časté otázky

jaká je daň z darování nemovitosti

Samostatná darovací daň neexistuje, dar nemovitosti se posuzuje jako příjem v rámci daně z příjmu. Mezi příbuznými v přímé linii a mezi manžely bývá od daně osvobozený, jinak se zdaňuje podle sazby platné pro fyzické osoby.

kdo plati dan z prijmu pri darovani nemovitosti

Daň z příjmu platí obdarovaný, tedy ten, kdo nemovitost dostal, pokud na dar neplatí osvobození. Dárce daňovou povinnost v souvislosti s poskytnutým darem nemá.

kolik je dan z darování nemovitosti

Pokud dar osvobození nesplňuje, zdaňuje se podle sazby daně z příjmu platné pro fyzické osoby, vypočtené z hodnoty daru stanovené znaleckým posudkem nebo obvyklou cenou. U osvobozených darů se daň neplatí vůbec.

daň z příjmu při darování nemovitosti

Dar nemovitosti se posuzuje jako bezúplatný příjem obdarovaného. Mezi nejbližšími příbuznými a manžely bývá od daně z příjmu osvobozený, u ostatních osob se řadí mezi ostatní příjmy a zdaňuje se.

daně při darování nemovitosti

Kromě případné daně z příjmu se u darování počítá i se správním poplatkem za vklad do katastru a případně s nákladem na znalecký posudek, pokud je potřeba stanovit hodnotu nemovitosti. Samotná darovací daň jako samostatný typ daně dnes neexistuje.

daň z příjmu při darování nemovitosti synovi

Darování mezi rodičem a dítětem patří mezi příbuzenské vztahy v přímé linii, u kterých bývá dar od daně z příjmu osvobozený. I u osvobozeného daru je dobré ověřit, jestli nevzniká alespoň oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu.